SERVIDUMBRES PREDIALES (SERVITUTES O IURA PRAEDIORUM)

Los juristas llaman servidumbres a los servicios permanentes que se constituyen
entre dos fundos vecinos por la voluntad de sus propietarios; los juristas los denominan derechos de los predios. Se trata de una forma de exponer, para mayor claridad, estas relaciones entre los fundos y los derechos sobre ellos, en una tendencia a destacar las cosas o los entes patrimoniales.
La  servidumbre  se  establece para  gravar un  predio  “sirviente con  un  uso limitado a favor de otro predio “dominante”.  Se trata de un estado de los fundos que puede  compararse con el estado de las personas. Servitus o servire se utilizan para designar la esclavitud. El gravado por  la servidumbre  es  el “fundus  qui  servit o “serviens”; el no gravado se califica como libre y se habla de libertas.
En el antiguo derecho, las tres antiguas servidumbres de paso y la de conducir el
agua  servían  las  necesidades  de  una  economía  rústica  y  primitiva, de  pastores  y ganaderos. Estas antiguas servidumbres se confundían con el terreno mismo sobre las que se ejercían. Por ello, las servidumbres de paso no se distinguen del camino o del sendero que sirve para pasar. Estas servidumbres sobre las que se ejercía el usus y podían ser objeto de usucapión, se incluían en las res mancipi, y se sometían al dominio quiritario. Las nuevas que se van reconociendo se incluyen entre las res nec mancipi y se crean o constituyen por in iure cessio.
Así la clasificación originaria es la de servidumbres mancipi y nec mancipi.
Consecuencia de esto es que se transmiten necesariamente con el fundo y no pueden enajenarse con independencia de él.
La concepción de las servidumbres como derechos (iura) nace con la aparición de las urbanas, que se consideran distintas de las cosas a las que se incorporaban o servían. Gayo incluye las servidumbres entre las res incorporales. Por ello la distinción entre servidumbres prediales rústicas y urbanas, según se destine a una finalidad agraria o de edificación.
En el derecho postclásico no se distingue entre uso y posesión. Ello lleva a
considerar a la servidumbre como objeto de posesión. Al admitirse la posesión de cosas incorporales o derechos se reconoce la posibilidad de constituir servidumbre por el transcurso de los plazos de la prescripción, pese a que no existía una posesión verdadera y propia. También se admite que aunque no puede haber entrega material de la cosa, puede constituirse una servidumbre por traditio, entendiendo por ésta la tolerancia del propietario ante el uso de la servidumbre.
A esta nueva concepción responde la distinción entre las servidumbres prediales que afectan al suelo y otras de lo que está sobre el suelo.
Justiniano  intenta  una  nueva  sistemática  al  clasificar las  servidumbres  en prediales y personales. En esta última se incluye el usufructo, el uso y la habitación. La nueva clasificación es errónea y la unificación era innecesaria.
Los glosadores medievales crean la categoría de los derechos sobre cosa ajena,
aceptada en la dogmática moderna.