ENFITEUSIS

Es una institución del derecho griego que significa “hacer plantaciones”, y sólo
fue reconocida como derecho real en la legislación postclásica y justinianea. Justiniano lo considera como un derecho semejante a la propiedad que se constituye sobre una cosa ajena, con la obligación, para su titular, enfiteuta, de pagar un canon anual.
El precedente clásico es el ager vectigalis, el pueblo romano o los entes púlicos solían  conceder  a  los  particulares el cultivo de  tierras por  largos periódos,  con  la obligación de pagar un canon o vectigal.  La relación que deriva de esta concesión se convierte en real cuando el pretor concede al enfiteuta una  actio in rem análoga a la reivindicatio. Según Gayo mientras pague la renta no se le puede quitar el predio ni al mismo arrendatario nia su heredero.
Los emperadores concedían a los particulares grandes superficies de terreno sin cultivar que se regían por la lex saltus. Las facultades que atribuían se designaban con los nombres de dercho de cultivo, de poseer y adquirir los frutos y de transmitirlo a los herederos. Estos arrendamientos que se generalizan con Constantino reciben el nombre de  ius  emphyteuticum También  se  concede  el  ius  perpetuum  sobre  los  fundos pertenecientes al fisco, con una duración ilimitada. En el siglo V estos derechos se fuden  en la enfiteusis.  Este derecho  se aplica a los fundos  de las corporaciones y ciudades,  y  también  a  los  inmuebles  de  la iglesia, y  de  propietarios privados. El enfiteuta  debía  atender  a  los  daños  reparables  y  el  propietario  respondía  de  la destrucción por causa mayor.
El enfiteuta tiene sobre el fundo un derecho dominical que puede enajenar y transmitir a los herederos, siempre que pague el canon. En caso de enajenación debe notificarlo al propietario para que éste pueda redimirlo o adquirirlo pagando el mismo precio que  ofrece un  tercero. Si el propietario consiente  la venta, tiene derecho  a percibir un 2% o lo que valga el derecho que se trasmite a título gratuito.
El derecho de enfiteusis se extingue si no se paga el canon durante 3 años o si no se notifica la enajenación al propietario. El enfiteuta, tiene en defensa de su derecho las acciones que derivan del derecho de propiedad que se le conceden como útiles.