ENFITEUSIS
Es una institución del derecho griego que significa “hacer plantaciones”, y sólo
fue reconocida como derecho real en la legislación postclásica y justinianea. Justiniano lo considera como un derecho semejante a la propiedad que se constituye sobre una cosa ajena, con la obligación, para su titular, enfiteuta, de pagar un canon anual.
El precedente clásico es el ager vectigalis, el pueblo romano o los entes púlicos solían conceder a los particulares el cultivo de tierras por largos periódos, con la obligación de pagar un canon o vectigal. La relación que deriva de esta concesión se convierte en real cuando el pretor concede al enfiteuta una actio in rem análoga a la reivindicatio. Según Gayo mientras pague la renta no se le puede quitar el predio ni al mismo arrendatario nia su heredero.
Los emperadores concedían a los particulares grandes superficies de terreno sin cultivar que se regían por la lex saltus. Las facultades que atribuían se designaban con los nombres de dercho de cultivo, de poseer y adquirir los frutos y de transmitirlo a los herederos. Estos arrendamientos que se generalizan con Constantino reciben el nombre de ius emphyteuticum. También se concede el ius perpetuum sobre los fundos pertenecientes al fisco, con una duración ilimitada. En el siglo V estos derechos se fuden en la enfiteusis. Este derecho se aplica a los fundos de las corporaciones y ciudades, y también a los inmuebles de la iglesia, y de propietarios privados. El enfiteuta debía atender a los daños reparables y el propietario respondía de la destrucción por causa mayor.
El enfiteuta tiene sobre el fundo un derecho dominical que puede enajenar y transmitir a los herederos, siempre que pague el canon. En caso de enajenación debe notificarlo al propietario para que éste pueda redimirlo o adquirirlo pagando el mismo precio que ofrece un tercero. Si el propietario consiente la venta, tiene derecho a percibir un 2% o lo que valga el derecho que se trasmite a título gratuito.
El derecho de enfiteusis se extingue si no se paga el canon durante 3 años o si no se notifica la enajenación al propietario. El enfiteuta, tiene en defensa de su derecho las acciones que derivan del derecho de propiedad que se le conceden como útiles.
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