DERECHO

1. El contrato de arrendamiento de cosas en general:


concepto. Capacidad de los sujetos. Forma. Objeto. Tiempo de

duración. Contenido:

a) Derechos y obligaciones del arrendador.

b) Derechos y obligaciones del arrendatario.

Concepto:

Nuestro CC señala que “el arrendamiento puede ser de cosas o de obras o servicios” (art. 1.542),

define el arrendamiento de cosas como aquél en el que “una de las partes se obliga a dar a la otra el

goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. (art. 1.543 CC). Puede ser de dos

clases:

1. Arrendamiento de uso, si otorga al arrendatario exclusivamente el derecho a usar de la

cosa arrendada (por ejemplo, habitar el piso alquilado)

2. Arrendamiento de uso y disfrute, si le permite disfrutar de ella, (por ejemplo, quien

arrienda una finca rústica, normalmente es para usarla y adquirir también la cosecha.

Caracteres:

1. Es un contrato consensual.

2. Es un contrato oneroso.

3. Es un contrato bilateral.

4. Es un contrato generalmente conmutativo.

5. Es un contrato de ejecución continuada.

6. Es un contrato de duración temporalmente limitada.

Capacidad de los sujetos.

Dado que el arrendamiento constituye un acto de administración por ser un modo normal de

explotar bienes y obtener rendimientos de ellos, bastará que éste tenga capacidad para administrar.

Si el contrato presenta una duración superior a 6 años se configura como un acto que excede

de la ordinaria administración, entrando en la órbita de los actos de gravamen, para los cuales se

precisa poder de disposición.

El art. 1.548 CC dispone que “los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o

incapacitados, y los administradores de bien que tengan poder especial, no podrán dar en

arrendamiento las cosas a término que exceda de seis años.

Nada dice el CC sobre la capacidad del arrendatario, le bastará la capacidad general para

contratar.

Forma.

Es aplicable el principio de libertad de forma. El art. 1.280.2 CC establece que deben constar

el documento público “los arrendamientos de estos mismos bienes (inmuebles) por seis o más años,

siempre que deban perjudicar a terceros.

Objeto.

El arrendamiento puede recaer sobre cualquier cosa cuyo uso y goce esté en el comercio de

los hombres, ya se trate de muebles o inmuebles. Basta que lo arrendado no se consuma por el uso a

que se le destine.

Puede recaer igualmente sobre una universalidad de cosas (rebaño, biblioteca…)

El goce que el arrendamiento permite respecto de la cosa puede referirse a ella en su totalidad

o alguna parte o utilidad de la misma.

Pueden ser objeto de arrendamiento los derechos susceptibles de uso y disfrute.

La cosa arrendada no es el arrendatario, puede ocurrir que se de éste pero carezca de derecho a

su uso.

Tiempo de duración.

Art. 1.542 CC, el arrendamiento es de duración temporalmente limitada. Puede ser:

1. Por tiempo determinado (por ejemplo 4 años)

2. Por tiempo determinable (lo que dure cierta situación), por la voluntad de un tercero o

por la de las partes.

Que el arrendamiento puede ser por tiempo indeterminado se sigue, sino de que lo admite, el

art. 1.565 CC “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado

sin necesidad de requerimiento”.

Lo inadmisible no es el arrendamiento indefinido, sino el perpetuo o en el que se deja en

manos de una parte el poder de imponerlo indefinidamente.

La regla es que la duración del arrendamiento es, en primer término, la que fijaron las partes y,

en su defecto, la que marca la ley, encierra el espíritu de que el arrendamiento dure el tiempo por el

que se mide la renta (meses, años)

Contenido.

a) Derechos y obligaciones del arrendador.

Entregar la cosa objeto del contrato de arrendamiento.

Conservarla durante el arrendamiento en estado de servir para el uso a que ha sido destinada,

realizando las reparaciones que a tal fin sean necesarias. Si conociendo la necesidad de la

reparación y habiendo sido requerido para ello, el arrendador no la realiza, puede hacerla el

arrendatario, adquiriendo derecho al reembolso de lo que desembolse.

Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

El deber del arrendador de no realizar actos de perturbación.

Responder de las perturbaciones procedentes de causas jurídicas como de las procedentes de

vicios o defectos materiales que padezca la cosa.

Pagar las cargas y tributos que recaigan sobre la propiedad de la cosa arrendada.

b) Derechos y obligaciones del arrendatario.

Pagar el precio del arrendamiento, generalmente en una renta periódica. El pago debe

efectuarse en la forma convenida (art. 1.555.1 CC), el art. 1.574 CC dice que “si nada se hubiera

pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo

dispuesto en el art. 1.171 (si se pactó lugar de pago, habrá que pagar en él, y, en defecto de pacto, en

el domicilio del deudor y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra”.

A usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y,

al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según costumbre de la tierra (art. 1.555.2 CC).

El arrendatario sólo queda exonerado de tal responsabilidad cuando pruebe que la pérdida o

deterioro se ocasionó de tal responsabilidad cuando pruebe que la pérdida o deterioro se ocasionó

sin culpa suya (art. 1.563 CC)

A poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, toda usurpación o

novedad dañosa que otro haya realizado o prepare abiertamente en la cosa arrendada y, con la

misma urgencia, la necesidad de las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir

al uso que ha sido destinada (art. 1.559.1 y 2 CC)

Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa

arrendada, a tolerar la obra.

A devolver la cosa, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo que hubiese perecido o

se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato (art. 1.555.3 CC)

Los arrendamientos urbanos: 1) El arrendamiento de vivienda. Su

duración: plazo, prórroga tácita y finalización. 2) El arrendamiento para uso

distinto de vivienda.

1) El arrendamiento de vivienda. Su duración: plazo, prórroga tácita y finalización.

Concepto y requisitos.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una

edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del

arrendatario.

Condiciones:

Que el arrendamiento tenga por objetivo satisfacer la necesidad de vivienda.

Que exista la necesidad permanente de tener un hogar, morada o entorno íntimo donde

desarrollar el arrendatario su vida personal y/o, en su caso, la de su familia.

El arrendamiento debe recaer sobre una edificación habitable.

Quedan excluidos:

1. Los arrendamientos de “alto standing” o de viviendas suntuarias, entendiéndose por tale

los de “viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados”

2. Los “arrendamiento excluidos” a que alude el art. 5 LAU.

a. El uso de viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y

funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan.

b. El uso de las vivienda militares.

c. Los contratos en los que la finalidad primordial del arrendamiento sea el

aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio.

d. El uso de las viviendas universitarias cuado ésta se hayan calificado expresamente

como tales por la propia Universidad propietaria de las mismas.

Su duración: plazo, prórroga tácita y finalización.

El art. 9 LAU permite a las partes la fijación libre de la duración del arrendamiento, señala

un plazo mínimo de duración de cinco años a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta

del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuera posterior.

Si la duración pactada por las partes fuera inferior a ese límite mínimo legal, llegado el día

del vencimiento del contrato, este quedará obligatoriamente prorrogado por plazos iguales hasta

alanzar aquella duración mínima.

Si no se estipuló plazo de duración éste fuera indeterminado, se entiende celebrado por un

año, reconociéndose al arrendatario el derecho de prórroga en los términos antes referidos (art. 9.2

LAU)

La prórroga legal obligatoria no procederá cuando, en el momento de celebrarse el contrato,

se haga constar de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes

del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

La denominada prórroga tácita del contrato. El contrato prorrogado es el mismo que había

sido pactado por las partes, sigue siendo aplicable el régimen legal convencional al que estuviera

sometido.

Transcurrido el plazo de prórroga de hasta tres años, si el arrendamiento continúa

disfrutando, con aquiescencia del arrendado podrá producirse la tácita reconducción del art. 1.566

CC

Finalización.

1. El desistimiento en general

A) Por causa del arrendatario.

El art. 11 párrafo 10 LAU, el arrendatario puede desistir unilateralmente del contrato cuando

concurran las siguientes circunstancias:

1. Que el contrato tuviera una duración pactada superior a 5 años, el arrendatario carece

de la facultad de desistir si el contrato es de duración inferior.

2. Que el arrendatario preavise al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

No es necesario que el preaviso sea motivado, ni que se haga por escrito.

Las partes pueden pactar una indemnización en el contrato para el supuesto de que se

produzca el desistimiento del contrato.

2. Desistimiento y no renovación en el caso de que el arrendatario estuviera casado o unido

de hecho.

El art. 12 LAU ofrece una serie de criterios para atender a las necesidades de ls personas

que, viven con el arrendatario en la vivienda arrendada, bien como cónyuges, bien como

convivientes de hecho (con independencia de su orientación sexual) de éste.

1. No renovación del contrato, que puede tener lugar cuando el arrendatario, pudiendo

prorrogarlo, decide unilateralmente no hacerlo. El arrendamiento podrá continuar en

beneficio de éste. Si decide continuar la relación arrendaticia, ésta seguirá siendo la

misma que la inicialmente pactada entre arrendador y arrendatario, porque, aunque en el

precepto se hable de “renovación”, no se trata de un nuevo contrato, sino del mismo

inicialmente concertad; estamos ante un caso de subrogación.

2. Abandono de la vivienda por el arrendador sin manifestación expresa de desistimiento

o de no renovación (art. 12.3 LAU) El arrendamiento podrá continuar a favor del

cónyuge que conviviera con aquél si en el plazo de un mes desde dicho abandono, envía

al arrendador notificación escrita manifestando su voluntad de ser arrendatario.

3. La separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

El cónyuge de éste puede continuar en el uso de la vivienda cuando le sea atribuido en

virtud del correspondiente convenio regulador o de la correspondiente sentencia judicial (art. 96

CC), con independencia de que el arrendador hubiera concertado el arrendamiento antes o después

del matrimonio y del régimen económico matrimonial pactado.

4. La muerte del arrendatario.

El art. 16 LAU contempla los supuestos de subrogación mortis causa que pueden tener lugar a la

muerte del locatario.

1. El cónyuge del arrendatario que al tiempo de su fallecimiento conviviera con él.

2. La persona que hubiera convivido con el arrendatario de forma permanente en análoga

relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual.

3. Los descendientes del arrendatario que al tiempo de su fallecimiento estuvieran sujetos

a su patria potestad o tutela.

4. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante

los dos años anteriores a su fallecimiento.

5. Los hermanos del arrendatario en quienes concurran las circunstancias previstas en el

número anterior.

6. Las personas distintas de las mencionadas en los números anteriores que sufran una

minusvalía superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta

el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos

años anteriores a su fallecimiento.

La persona que vaya a subrogarse en el arrendamiento deberá notificar por escrito al arrendador, en

el plazo de tres meses desde el hecho del fallecimiento del arrendatario, el hecho del fallecimiento

con certificado registral de defunción, la identidad del subrogado y su parentesco con el

arrendatario.

A falta de tal notificación, el arrendamiento quedará extinguido.

B) Por causa del arrendador.

1. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador

quedará resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una

sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria

o de sentencia judicial.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un

análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del

arrendador.

3. Duración cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya

concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el

Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya

creación sea imputable al verdadero propietario sin perjuicio de la facultad de no

renovación a que se refiere el art. 9.1 LAU.

2. Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquiriente de una vivienda arrendada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador

durante los cinco primeros años de vigencia del contrato de arrendamiento. Se sienta así el principio

general según el cual el arrendamiento concertado entre arrendador y arrendatario no se verá

afectado por la enajenación que aquél haga de la vivienda arrendada a un tercero, en lo relativo a la

duración legal mínima prevista en el art. 9.1 LAU.

Si las partes hubieran pactado que la enajenación de la vivienda extinga el arrendamiento, el

adquiriente sólo lo soportará por el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años (art.

14.3)

De no existir este precepto, sería aplicable a este supuesto lo dispuesto en el art. 1.571.1 CC.

Se trata de una norma especial que debe aplicarse con preferencia a la correspondiente norma

general del CC.

2) El arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Según el art. 3 LAU, se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel

arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del

establecido en el art. anterior. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas

urbanas celebrados por temporadas, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para

ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa,

asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Derecho de adquisición preferente y enajenación de la finca arrendada.

Puede ocurrir que se produzca una enajenación de la finca arrendada por su propietario a un

tercero, bien porque el arrendatario carecía de derecho de adquisición preferente o bien porque,

teniéndolo no lo ejerció.

Conservación, mejora y obras del arrendatario.

Nos remitimos en este punto a lo dispuesto respecto de las obras de conservación, mejora y

obras del arrendatario respecto del arrendamiento de vivienda.

Muerte del arrendatario. Subrogación.

Dispone el art. 33 LAU que “en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se

ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe en el ejercicio

de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción

del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses

siguiente a la fecha del fallecimiento del arrendatario”.

Este precepto se refiere a los locales arrendados en que se ejerza una actividad empresarial o

profesional.

Si hay pluralidad de herederos y/o legatarios y todos ellos pretenden subrogarse, podrán

hacerlo conjuntamente, siempre que los mismos vayan a continuar en el ejercicio de la actividad

empresarial o profesional que venía desarrollando en arrendatario.

Extinción del arrendamiento por cumplimiento del plazo pactado.

La indemnización al arrendatario no tiene lugar en todos los arrendamientos para uso

distinto del de vivienda, sólo cuando se trate de contratos de este tipo en los que la finca arrendada

haya venido destinada al ejercicio de “una actividad comercial de venta al público” durante los

últimos cinco años.

El arrendatario carecerá de indemnización, en los demás supuestos concretamente en los

siguientes:

1. Aunque el arrendatario venga desarrollando en la finca la citada actividad de venta al

público, el contrato no llegue a alcanzar el período de 5 años.

2. Cuando en la finca arrendada se desarrolló dicha actividad pero después se cesó en ella.

3. Cuando el término convencional fuera inferior a 5 años pero, por tácita reconducción, la

actividad comercial de venta al público sobrepasó aquél límite quinquenal, y ello porque la tácita

reconducción no el prórroga del mismo contrato, sino otro contrato distinto del inicial.

4. El arrendamiento finalice por su culpa antes del término pactado, siendo éste de más de 5

años (por ejemplo por falta de pago de la renta)

5. La propuesta de renovación del contrato la hace el arrendatario al arrendador pasados 4

meses antes de la extinción del contrato, pues la Ley exige que se haga con “cuatro meses de

antelación a la expiración del plazo”.

6. Si la propuesta de renovación es por un plazo inferior a 5 años.

Resolución de pleno derecho de este arrendamiento.

Las causas por las que el arrendador puede resolver de pleno derecho el arrendamiento para

uso distinto del de vivienda son las siguientes:

1. La falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o

corresponda al arrendatario.

2. La falta de pago de la fianza o de su actualización.

3. Cuando en la finca arrendada tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,

peligrosas o ilícitas.

4. Por cesión o subarriendo del local incumpliendo el arrendatario lo dispuesto en el art. 32.

No se refiere a todo tipo de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sino sólo a aquellos

arrendamientos de este tipo en los que en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o

profesional.

El arrendador está obligado.

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2. A hace en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de

conservarla en estado de servir al uso a que ha sido destinada.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico por todo el tiempo del contrato.

2. El contrato de préstamo.

Viene regulado en el art. 1.740 CC por el contrato de préstamo una de las partes entrega a la

otra:

a) o alguna cosa no fungible para que la use durante cierto tiempo y la devuelva

(comodato)

b) dinero u otra cosa fungible con la condición de devolver otro tanto de la misma

especia y calidad (préstamo simple o mutuo)

Caracteres:

a) Es un contrato real, puesto que para su perfección se precisa la entrega de la cosa.

b) Es un contrato unilateral, ya que sólo produce obligaciones para una de las partes

(el prestatario) que es el que recibe la cosa objeto del préstamo.

Desde el punto de vista de su objeto, el préstamo puede ser de dos clases:

1. Comodato, o préstamo de uso.

2. Mutuo o préstamo de consumo.

1. El préstamo de uso o comodato.

1. Se trata de un contrato que recae sobre cosas no consumibles, si bien puede recaer

sobre cosas consumibles siempre y cuando el uso pactado no conlleve su consumación. Ejemplo:

préstamo de botellas de licores extraños para exponerlas al público.

2. Es un contrato esencialmente gratuito, puesto que sino sería un arrendamiento de

cosas.

3. Es un contrato de duración temporal limitada, es decir, por cierto tiempo que o bien lo

fijan las partes o se deduce del uso de la cosa o se acude a la costumbre. El comodante no puede

reclamar la cosa prestada hasta que finalice ese plazo a menos que tenga urgente necesidad.

4. Para celebrar este contrato no se precisa una capacidad especial, incluso el comodante

no tiene que ser el propietario de la cosa, puesto que lo único que está cediendo al comodatario el

uso y disfrute de esa cosa.

Tanto el comodante como el comodatario están obligados a una serie de cosas:

a) Por lo que se refiere al comodante, la única obligación es satisfacer los gastos

extraordinarios, que se hayan producido en la cosa durante el comodato.

b) Las verdaderas obligaciones las tiene el comodatario, por eso se trata de un contrato

unilateral:

1. Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia.

2. Realiza todos los gastos necesarios en la cosa.

3. Devolverla al término del contrato.

Extinción.

1. Por pérdida de la cosa.

2. Por reclamación del comodante de la cosa prestada.

3. Transcurso del plazo fijado en el contrato.

A no ser que el comodato se haya echo atendiendo a la persona del comodatario, es decir, con

carácter personalísimo, las obligaciones de ese pasan a sus herederos y lo mismo ocurre en el caso

del comodante.

2. El préstamo mutuo.

Es aquel contrato por virtud del cual una de las partes (prestamista o mutuante) entrega a la

otra dinero o cosa fungible adquiriendo éste su propiedad y obligándose a devolver otro tanto de la

misma especie y calidad.

Las características son:

1. Su temporalidad.

2. Normalmente es gratuito pero puede ser retribuido (a diferencia del comodato), es

decir, compacto de pagar intereses. Estos serán proporcionales a su duración. El límite

de los intereses se encuentra en la ley de usura. El carácter retribuido del contrato

siempre se tiene que fijar compacto expreso o escrito.

Capacidad de las partes.

1. En cuanto al prestamista, además de la capacidad general para contratar, precisa la

capacidad para enajenar el bien de que se tata porque en el mutuo se transmite la propiedad y el

prestamista se queda con un mero derecho de crédito.

2. En cuanto al prestatario o mutuario basta en principio con que tenga capacidad para

contratar, pero si se tata de préstamo de dinero hay dos limitaciones:

· El menor emancipado necesita el consentimiento de sus padres para recibir o tomar

dinero en préstamo.

· El tutor no puede da ni tomar dinero a préstamo respecto del patrimonio del pupilo sin

autorización judicial.

Obligaciones del mutuante y del mutuario.

a) Respecto al mutuario:

1. Restituir otro tanto de la misma especia y calidad.

2. Abonar lo intereses si estos se hubieran pactado.

b) Respecto al mutuante, puesto que el préstamo es un contrato unilateral sólo hay

obligaciones para el mutuario, sin embargo, el mutuante responderá de los daños que la cosa cause

al mutuario por los vicios que ésta tenga y que fueran conocidos por el mutuante, eso sí, esta

obligación no se considera como contraprestación, por eso es unilateral.

Extinción:

1. Porque concluye el término plazo señalado y a falta de pacto cuando lo señalen los

tribunales.

2. Cuando habiéndose pactado intereses éstos no se pagan.

Préstamo con intereses.

Sólo hay intereses cuando se pactan. El pacto de intereses en ocasiones en función de la

necesidad del deudor puede conducir a abusos por parte del acreedor. Para evitarlos la ley de usura

de 1908 Azcarate, declara la nulidad de los préstamos en los que se pacte uno con intereses

notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las

condiciones del caso. (es lo que se llama préstamos usurarios y leoninios) Este préstamo es nulo y

se aplican las reglas propias de la nulidad una vez declarado nulo, el mutuatario sólo está obligado a

entrega la suma recibida efectivamente.