LA LOCACION


Concepto cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

Clases:
  • Locación de cosas.
  • Locación de obra.
  • Locación de servicios.

Las partes
  • Locatario, arrendatario o inquilino, es el que paga el precio
  • Locador, arrendador, el que recibe el precio por conceder el uso o goce de una cosa
  • El precio, arrendamiento o alquiler



LOCACION DE COSAS.
Concepto, cuando una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de una cosa por un cierto tiempo y la otra parte se obliga a pagar un precio determinado en dinero.
Caracteres:
·         Bilateral
·         Consensual, se perfecciona con el consentimiento de las partes, no de dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa.
·         Conmutativo
·         Oneroso
·         No formal
·         De tracto sucesivo o de ejecución continuada.


Naturaleza del derecho del locatario ¿es un derecho personal o real?
  • Teoría clásica, es un derecho personal o creditorios, el locatario seria acreedor de una obligación de dar y de una obligación de hacer.
  • Teoría del derecho real: el derecho del inquilino debe ser considerado un derecho real.
  • Teoría intermedia.
                                                                                           
Objeto: ¿Qué cosas pueden darse en alquiler?
Principio general: Pueden alquilarse los inmuebles y las cosas muebles no fungibles, no consumibles.
  • Las cosas indeterminables, art. 1500
  • Las cosas futuras, pero sujeto a que la cosa llegue a existir.
  • Las cosas fuera del comercio, salvo que estén fuera del comercio por razón de bien público u ofensivas a la mora y las buenas costumbres.
  • Los bienes públicos del estado, se rigen por el derecho administrativo.
  • Las cosas ajenas.


DETINO DE LA COSA LOCADA:
Según la moral y las buenas costumbres.
Impedir  uso distinto
Nula la cláusula de excluir el derecho de habitación de la casa a los menores que se hayen bajo la patria potestad


PRECIO: se rige por lo dispuesto de la compra venta
Debe estar determinado o ser determinable.
Debe ser en dinero.
                Precio en dólares: ley de convertibilidad del austral.


CAPACIDAD:
  • Los incapaces de hecho no pueden hacer por si mismos, necesitan valerse por su representante judicial
                Los menores emancipados. A titulo gratuito u oneroso.
                Los inhabilitados del art 152 bis, pueden dar o tomar en alquiler, ya que pueden realizar actos de administración
                Los administradores de bienes ajenos, con las limitaciones de ley:
                               Los padres de los bienes de los hijos
                               Los tutores o curadores.
                               Los administradores o mandatarios. Con un poder general, por máx. 6 años.

  • Los incapaces de derecho: rigen las prohibiciones de la compraventa

Casos de condominio. No puede alquilar ni aun en la parte que le pertenece


PLAZO PARA LA LOCACION.

Limitación del plazo.

Plazos mínimos  2 o 3 años:
                Para vivienda 2 años
                Para comercio. 3 años

Plazos presuntos:
                Vivienda amueblada y el precio se fijo en meses, semanas o días, el contrato se fijara por el tiempo del contrato.
                Objeto expresado: local para realizar un congreso, el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato: el tiempo que dure el congreso.

Cese del tiempo mínimo del contrato, el beneficio de los plazos mínimos legales cesara por art 1507:
falta de pago de 2 meses consecutivos
                Uso indebido
                Uso distinto o goce abusivo.
                Subarriendo cuando haya sido prohibido
                Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad.


OBLIGACIONES DEL LOCADOR (dueño)
  • Entrega de la cosa con todos sus accesorios y además en buen estado de conservación, salvo que se haya convenido en el estado en que se halle.
    • Resolución del contrato
    • En ambos puede pedir daños  y perjuicios.

  • Conservarla la cosa en buen estado mientras dure la locacion, haciendo las reparaciones que sean necesarias sean por caso fortuito o vicios propios de la cosa, del uso y goce de la cosa estipulado o culpa del locador o sus dependientes. Dentro del caso fortuito se incluye el hecho de terceros. Si el locador no cumple en hacer las reparaciones:
    • Retener parte del alquileres
    • Reparaciones urgentes: por cuenta del locador, o intimar a realizarlas.
    • Resolución del contrato.
Daños por caso fortuito: destrucción total / daños parcial

  • Mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la cosa, debe responder por evicción. El locador no garantiza por hecho de terceros. Debe responder por vicios redhibitorios.

  • Pagar las mejoras que hubiese hecho el locatario:

  • Pagar las cargas y contribuciones de la cosa: impuesto territorial y municipal pero nada impide que sean pagadas por el inquilino.

OBLIGACIONES DEL LOCATARIO (inquilino)
  • Pagar le precio del alquiler, en las fechas y plazos fijados en el contrato, sino en los usos y costumbres del lugar.
    • Retener los frutos u objetos
    • Acción ejecutiva tratándose de muebles.

  • Usar y gozar de la cosa conforme a derecho, dentro de ciertos limites, a lo indicado en el contrato y no debe abusar. Si hay uso abusivo puede pedir la rescisión del contrato.

  • Mantener la cosa en buen estado, debiendo hacer las reparaciones de daños realizados por el o sus familiares.

    • Abstenerles de hace
    • Abstenerse de hacer abandono.
    • No responde por caso fortuito o por defecto de la cosa.

  • Restituir la cosa finalizado el contrato en el estado que la recibió.
    • Puede exigir la restitución mas daños y perjuicios
  • Avisar al locador de toda turbación de hecho o de derecho, dado que el locador responde por evicción.

CONCLUSION DE LOCACION
  • Vencimiento del  plazo, fijado en el contrato o en su caso el plazo mínimo legal,  no existe la tacita reconducción o renovación tacita del contrato.
  • Perdida de la cosa o imposibilidad de cumplir el destino para lo cual se arrendó.
  • Vicios redhibitorios
  • Caso fortuito
  • Casos de culpa del locatario o del locador que autoricen a uno o a otro a rescindir el contrato
  • Otras causas
    • Acuerdo de partes
    • Confusión de locador y locatario.
    • Termino del usufructo
    • Obras
    • Condición resolutoria
  • No concluye:
    • Por muerte
    • Enajenación de la cosa
    • Necesitar el locador la cosa
    • Concurso y quiebra.

11:49 | Etiquetas: |

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