PLURALIDAD DE HIPOTECAS

La hipoteca puede constituirse sucesivamente a favor de varios acreedores. Esta
concurrencia de varias hipotecas se rige por el principio de la prioridad temporal. Las hipotecas se ordenan según la fecha de su constitución y, una vez realizada la venta de la cosa  hipotecada, cobra el primer acreedor; con  lo que  queda  el segundo,  y  así sucesivamente  hasta  agotar  el  precio  obtenido.  Si  el  acreedor  preferente  agota  la hipoteca al proceder la venta y entonces los otros acreedores posteriores quedaban sin garantía. No existe en derecho romano un sistema de registro público de hipotecas. Por ellos se prefería el régimen de la garantía personal que ofrecía una mayor seguridad a los acreedores.
Una derogación al principio de la prioridad temporal se da cuando concurren las llamadas hipotecas privilegiadas. Pueden ser convencionales, como la que se da sobre la cosa comprada con dinero prestado, o a favor del fisco; o legales, a favor del acreedor refaccionario o que presta dinero para construir, o la que recae sobre los bienes del tutor o del marido. El emperador León establece que se prefieren las hipotecas construidas con intervención del notario en documento público. Justiniano equipara a esta hipoteca el documento firmado por tres testigos.
Puede  darse  un  cambio  de  prioridad  de  las  hipotecas,  por  la  subrogación convenida de un acreedor en lugar de otro anterior (successio in locum). El acreedor posterior ofrece a otro anterior o preferente la cantidad garantizada (ius offerendi) para ocupar su lugar.