CLASES DE ARRENDAMIENTO

La locación conducción puede dividirse en dos clases: I. Arrendamiento de cosas
que comprende también el de servicios; II. Arrendamiento de obra.

I.          ARRENDAMIENTO DE COSA (“LOCATIO CONDUCTIO REI”) Y DE SERVICIOS (“LOCATIO CONDUCTIO OPERARUM”).

En este contrato se cede el uso y disfrute de una cosa inmueble o de mueble no consumible. El arrendatario de tierras se denomina colono, el de casas inquilino. El arrendamiento rústico solía hacerse por cinco años.
Las obligaciones de las partes contratantes son las siguientes:
-     Del arrendador (locator):
“Colocar la cosa a disposición del arrendatario y permitirle el uso y disfrute de ella. El arrendatario es el detentador y poseedor natural. Si la cosa colocada se vende, el comprador puede reclamarla antes de finalizar el contrato conforme a la regla “venta quita renta”, el arrendador debe responder de los daños causados. Para eludirlo se solía pactar en el acto de la venta que el comprador respetase el arrendamiento.
Mantener   la   cosa   arrendada   durante   el   tiempo   del   contrato   en condiciones de consentir el uso normal del arrendatario. Los gastos o impensas necesarias, salvo pacto contrario, corresponden al arrendador. También corresponde a éste el riesgo por la pérdida de la cosa o de los frutos por fuerza mayor.
-     Del arrendatario (“conductor”):
Pagar la renta o merced convenida, normalmente dinero, pero también puede  ser una  proporción  de  frutos  obtenidos.  El arrendatario podía librarse del pago por circunstancias de fuerza mayor (inundación, sequía, etc.) que impedían que usase la cosa. Los emperadores rebajaban la renta en  años  de  malas  cosechas,  para  aumentar  lo  que  faltase  en  años abundantes. No se requería el uso personal de la cosa, y se admitió el subarriendo si no se excluía expresamente.
Usar la cosa de acuerdo con su naturaleza y destino. Responde por culpa si se usa mal la cosa arrendada o le da un destino distinto. Cuando el hecho constituye delito, el arrendador puede ejercitar acciones penales. También responde por la custodia, en caso de hurto de la cosa arrendada. Restituir la cosa arrendada al finalizar el contrato.
En derecho postclásico se considera la resistencia del arrendatario para restituir
el fundo como un delito castigado con la pena prevista para los invasores dela posesión ajena.
El arrendamiento se extingue:
-     Si se estableció un plazo de duración:
Por la llegad del término convenido.
Por denuncia del arrendatario si la cosa no consiente el uso para la que fue arrendada.
-     Si no se estableció un plazo de duración:
Por renuncia del arrendador o arrendatario.
No se extingue por muerte de una de las partes, ya que el contrato se transmite a los herederos.
En derecho postclásico los contratantes tienen derecho a rescindir el contrato en el primer año sin incurrir en el pago de la cláusula penal convenida.
El arrendamiento  de  servicios (locatio operarum)  deriva de                    la locación de esclavos y tiene por objeto los trabajos manuales que se realizan a cambio de una merced (mercennarius).
Las  profesiones  liberales  tenían  un  régimen  especial.  Las  remuneraciones consistían en regalos y donativos, considerados como horarios. En una primera etapa estaban relacionados con la familia patriarcal. Posteriormente por influencia griega las compensaciones económicas podían reclamarse en la extraordinaria cognitio. Durante el

Imperio los príncipes conceden  subvenciones  y  exención de impuestos  a médicos, maestros  y  profesores.  Los  profesionales pueden  ser  demanadados  por  los  daños ocasionados por inperitia o negligentia. El arrendador debía realizar personalmente las obras convenidas, el arrendatario debe pagar la merced pactada. Cesa por muerte del arrendador pues  la del arrendatario no  extingue el contrato  que  se transmite a sus herederos.






II.        ARRENDAMIENTO DE OBRA (“LOCATIO CONDUCTIO OPERIS”)

Se trata del encargo de una obra por el arrendador (locator) que con este fin y le paga  una  cantidad  para  que  éste  entregue  la  obra  terminada.  La  obligación  del arrendatario, que no tiene porque realizar personalmente la obra y puede valerse de otras personas, es de hacer y no divisible. El arrendador debe proporcionar toda o parte de la materia. El contrato se considera como compraventa.
La obra debe realizarse conforme al contrato y siguiendo las reglas técnicas para
que esté libre de defectos y en el tiempo establecido.
En los casos del tintorero y del sastre responden por custodia.
El arrendador soporta el riesgo o periculum de pérdida de la cosa por fuerza mayor, y también los daños y perjuicios que por su culpa cause el arrendatario.
El  objeto  del  arrendamiento  de  obra  puede  ser  muy  variado:  transportar, construir, fabricar, reparar, curar, etc.