HIPOTECA

La prenda (pignus) es una institución única y como una de sus modalidades
puede constituirse por un pacto o convenio (pignus conventum) de la cosa pignorada quede en poder del deudor pignorante y se considere vinculada al cumplimiento de la obligación. El desplazamiento  de  la posesión  puede  ser un  inmediato, como  en la prenda, o quedar aplazado al incumplimiento de la obligación, como en la hipoteca.
El origen de la prenda por simple convención o hipoteca se encuentran en la garantía  inmobiliaria de  los  arrendamientos  rústicos.  El  arrendador  y  arrendatario convenía que los mueles y aperos de labranza trasladados y los semovientes que llevaba a la finca de los que se servía para el cultivo, respondiesen del pago de la venta hasta el fin del contrato.  A partir del siglo I d.C. este convenio de prenda  sin posesión  se generaliza y puede constituirse sobre cualquier objeto que se pueda vender.
Se atribuye a Servio Sulpicio Rufo la invención de una fórmula ficticia, llamada
serviana, con  lo  que  el  arrendador  podía  reclamar de  cualquier  poseedor  la  cosa pignorada. Después Salvio Juliano sustituye                                                                                                                                                         una acción por el llamado interdictum Salvianum, con el que podía ocupar las cosas pignoradas por el arrendatario. Al mismo tiempo  introdujo  una  acción real ficticia, una  vindicatio utilis a favor del acreedor hipotecario y contra cualquier poseedor, incluso contra el pignorante. Esta acción se denomina Actio Serviana, o quasi serviana, pigneraticia in rem o hypotecaria.l
El término hipoteca se utiliza con preferencia a pignus conventum a partir de los
Severos, por influencia del derecho de las provincias orientales.