Los arrendamiento históricos valencianos

A. Introducción histórico-legislativa.


A pesar de la abolición de Fueros, en nuestro territorio se mantuvo un cierto derecho consuetudinario que se adaptó al Derecho castellano predominante por permitir éste una cierta libertad de pactos y de formas. Entre este derecho que pervivió se encuentran los arrendamientos históricos valencianos, costumbre existente especialmente en la Vega Baja de Valencia.

Por ello, la Comunidad Valenciana, de acuerdo con el art. 31.2 de su Esta-tuto, que establece que tiene la competencia exclusiva en materia de Derecho civil valenciano, elaboró la Ley 6/86, de 15 de diciembre, Reguladora de los Arrenda-mientos Históricos Valencianos.

La Ley fue impugnada ante el Tribunal Constitucional por el Estado ale-gando que no se reflejaba una realidad consuetudinaria existente, que se creaba ex novo una institución en contradicción con la normativa estatal, y que se viola-ba el art. 149.1.8 CE al invadirse la competencia en materia de jerarquía de fuen-tes (al darse primacía a una costumbre sobre la ley estatal).

El Tribunal Constitucional, en su STC 121/92, de 28 de septiembre, recha-zó el recurso y únicamente declaró la inconstitucionalidad de los preceptos de la ley que señalaban que las resoluciones de reconocimiento de los arrendamientos históricos valencianos podían ser recurridos ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. El Tribunal Constitucional dijo que hay una reserva de legislación procesal a favor del Estado en el art. 149.1.6 CE, que las Comunidades Autóno-mas no pueden vulnerar las reglas de competencia jurisdiccional y que el Estado ya ha determinado, a través de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que es compe-tencia de los Tribunales civiles la resolución de controversias en materias de De-recho privado, como las que nos ocupa.

El resto de los preceptos de la Ley son declarados conformes a la Constitu-ción, en base a los siguientes puntos:

1) La expresión derechos civiles forales o especiales del art. 149.1.8 CE (que atri-buye la competencia para legislar en materia civil) hay que entenderla referida, no sólo a los derechos civiles compilados, sino también a las normas civiles de formación consuetudinaria preexistentes. Es esta interpretación amplia del precepto constitucional la que quedó plasmada en el Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, y en las referencias de éste al Derecho civil va-lenciano deben estimarse referidas al derecho consuetudinario que sobrevivió a los Fueros, siendo notoria la no pervivencia de normas escritas.

2) Es notoria la pervivencia de la figura del arrendamiento histórico valenciano hasta nuestros días.

3) La Ley se aplicará únicamente a determinados contratos históricos, pero en la regulación de estos contratos, la Comunidad Valenciana es soberana y, por lo tanto, puede haber divergencias entre la legislación autonómica y la estatal.

4) Los arts. 149.1.8 CE y 31.2 EACV, al conceder a la Generalitat Valenciana una competencia legislativa propia, otorgan a la legislación civil autonómica una aplicación preferente frente a la estatal y, en este caso, ello supone una varia-ción en el sistema de fuentes pues, aunque la costumbre sólo rige en defecto de ley aplicable (art. 1.3 Cciv), aquí no es así, pues la competencia autonómica produce que sea aplicable la costumbre valenciana, incorporada o no en esta Ley, antes que la estatal.

Con esta Ley se pretende hacer prevalecer reglas que, hasta su adopción por la norma, parecían sólo costumbres de aplicación supletoria. Todo ello se ha pro-ducido no sin polémica, empezando por los votos particulares de la sentencia que hablan de que se ha abierto la caja de Pandora, por entender que se permite la posibilidad de establecer por vía indirecta un Derecho civil inexistente o, incluso, la legalización de costumbres contra legem.

En cualquier caso, la doctrina del Tribunal Constitucional ha sido reafir-mada por la STC 182/92, de 16 de noviembre, sobre la Ley de Arrendamientos Rústicos gallegos.

Con posterioridad, la Comunidad Valenciana ha elaborado el Decreto 41/96, de 5 de marzo, por el que se desarrolla la Ley 6/86, de 15 de diciembre, Reguladora de los Arrendamientos Históricos Valencianos.

B. Concepto y características principales.

La Ley define, en su art. 4, al arrendamiento histórico valenciano como aquel contrato, de duración indefinida, por el que el propietario de la tierra de cultivo cede ésta para la incorporación a la explotación agraria del cultivador, quien satisfará a aquél, en contraprestación, la merced correspondiente.

Las tres notas principales que caracterizan al contrato son las siguientes:

1) Es un contrato en el que el elemento primordial es el trabajo del arrendatario.

2) Se trata de un sistema que garantiza la continuidad de la explotación agraria regulando supuestos de sucesión o subrogación.

3) Es un contrato indefinido, lo que no significa la quiebra del principio de tem-poralidad consustancial al arrendamiento, ya que el propietario puede recla-mar para sí el cultivo de la finca.

En cuanto a las características principales del contrato se pueden citar:

1) Inmemorialidad de la institución, lo que significa que no hay memoria exacta de cuando empezó pero, en cualquier caso, ha de ser anterior a 1935, cuando había una ley que regulaba estos contratos (ya se practicaba en tiempos de Jaume I).

2) El contrato se rige por la costumbre, de la que sólo una parte ha sido incorpo-rada a la Ley 6/86 de la Generalitat Valenciana (que sólo tiene 10 artículos).

Una de las formas en las que se manifiesta tal costumbre es mediante el acto objetivo de la llevanza de la llibreta pues, aunque no existe ninguna forma pa-ra constituir la relación arrendaticia, normalmente se dejaba constancia do-cumental del arrendamiento y de sus vicisitudes en un cuadernillo, llamado llibreta, que conserva el cultivador como prueba y garantía de sus derechos al cultivo, y allí se iba anotando, de puño y letra del dueño, la finca que se culti-vaba, el recibo por el pago de la renta, las variaciones producidas, la designa-ción de sucesor, etc. Y la existencia de tal llibreta sirve como documento pro-batorio de que la relación arrendaticia es histórica valenciana y no de otra na-turaleza (stcs. TSJCV de 11 de mayo de 1998 y de 2 de octubre de 2001) (nun-ca irá al TS porque es materia exclusiva valenciana).

3) El contrato tiene carácter indefinido, lo que lo diferencia de otros arrenda-mientos rústicos regulados en el Código civil y en la Ley de Arrendamientos Rústicos del Estado.

El propietario puede recabar para sí el cultivo de la finca, compensando al arrendatario con el 40% o el 50% del valor de enajenación de la finca, según los casos. En este supuesto, el propietario deberá practicar el cultivo al menos durante diez años, y si no lo hace, cabrá la resolución de su derecho y el abono de otra indemnización al arrendatario.

4) La Ley establece que se fijarán las medidas necesarias para facilitar el acceso a la propiedad por parte de los arrendatarios. Se trata, tal y como aclara la STSJCV de 15 de junio de 1999, de una facultad que se deja en manos de la Generalitat cuando legisle al respecto, no de un derecho subjetivo del arrenda-tario, pues en el derecho consuetudinario no se establece el derecho de acceso a la propiedad del mismo modo en que lo hace la legislación estatal, pues es un derecho extraño al arrendamiento valenciano por cuanto éste es de duración indefinida y no temporal.

Este extremo no ha sido legislado todavía por la Generalitat Valenciana por el peligro que correría de ser impugnada tal norma por parte del Estado, por la razón que se ha dado de que este derecho no forma parte de la costumbre va-lenciana.

5) Se regula la continuidad en la explotación agraria a través de tres mecanismos:

Sucesión.

Sustitución, para que en los casos los que el arrendatario se vea imposibilitado para trabajar la tierra pueda designar ante la Administración a uno de sus futuros herederos para que le sustituya. En tal caso, la Administración deberá comunicárselo al dueño de la finca.

Cesión por si fallece el arrendatario y el cultivo no puede ser seguido por su cónyuge o hijos menores de edad. Entonces, la Administración concederá la oportuna subrogación, a instancias del cónyuge o tutor, a favor del futuro arrendatario, notificándoselo al arrendador, quien podrá oponerse a la misma.

6) El arrendamiento se extingue por la apropiación, la variación en la clasificación del suelo y la reclamación del propietario para sí del cultivo. En todos los casos el arrendatario tendrá derecho a una indemnización a cargo del propietario.

7) El reconocimiento del arrendamiento histórico valenciano contemplado en el Decreto 41/96 lo realiza la Consellería de Agricultura, organismo ante el que hay que presentar dictamen de abogado o historiador colegiados reflejando la antigüedad del arrendamiento y la secuencia temporal o la continuidad de la relación arrendaticia.

Si la investigación histórico-jurídica fuera solo parcial por haberse destruido registros, el dictamen adjuntará certificación del archivo o registro donde conste la falta de antecedentes por destrucción de los mismos (por ejemplo, durante los años de la Guerra Civil –1936 a 1939- se destruyeron muchos ar-chivos).

El plazo para la tramitación del procedimiento es de un año desde la presenta-ción de la solicitud, y contra su resolución cabe recurso por vía civil, y no ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, pues así lo estableció el Tribunal Constitucional.

El régimen jurídico aplicable a los arrendamientos jurídicos históricos va-lencianos, de acuerdo con la interpretación que realiza el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en su sentencia de 12 de enero de 1995 (la primera que resuelve un recurso de casación en materia de Derecho civil valen-ciano), será, en primer lugar, el régimen derivado de la Ley 6/86, de Arrenda-mientos Históricos Valencianos, y de las normas que la desarrollan; y en lo no previsto allí, será de aplicación el régimen derivado de las costumbres valencianas en la materia, porque se trata de Derecho civil valenciano y, por lo tanto, de preferente aplicación al estatal.