ARRENDAMIENTO: CARACTERES, FINALIDAD Y ACCIONES

Es un contrato consensual por el que una parte, arrendador o locator, coloca
temporalmente una cosa o un  trabajo a disposición de otra, arrendatario o conductor,
que lleva la cosa y da como contraprestación una venta o merced.
Para los romanos  es un  contrato  con  dos  obligaciones recíprocas: locución, conducción; tuteladas por dos acciones y por ello semejante a la compraventa y regido por reglas jurídicas parecidas.
Características:
-     Es un contrato consensual (se contrae por el consentimiento).
-     Consiste en colocar temporalmente una cosa o trabajo y recibir, en cambio, por ello una renta o mercado.
-     Finalidad variada por ello hay varios tipos. El pago de una cantidad, puede ser a cargo de uno o de otro contratantes y después de quien obtenga la ventaja de la concesión de la cosa, del trabajo o de la obra encargada. La denominación de locator o conductor varía según el tipo de arrendamiento, en el de cosas locator es el que coloca la cosa y conductor el que la lleva; en el de obra locator es el que paga la obra por él encargada y conductor el que la hace.
El arrendamiento más antiguo es el de cosas, tanto muebles o animales como inmuebles. De los arrendamientos públicos de fundos o de solares, realizados por los censores  para el plazo de cinco años derivan algunas reglas que perduran en el contrato consensual. Posteriormente se configuran los arrendamientos de servicios y de obra.
El régimen de arrendamiento respondía a las condiciones económicas y sociales de la época. El arrendamiento de fundos  rústicos y de casas, presentaba  especiales características por la dependencia económica de colonos e inquilinos. El trabajo de esclavos era el más útil, por lo que no eran necesarios los trabajadores independientes.
Del arrendamiento nacen dos acciones in ius y de buena fe:
-     La acción de locacion (actio locati) a favor del arrendador (locator) para exigir la
restitución de la cosa y otras obligaciones de arrendatario (conductor).
-     La acción de conducción (actio conducti) a favor del arrendatario para exigir las obligaciones del arrendador.

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PACTOS AÑADIDOS A LA COMPRAVENTA

-     Cláusula comisoria (lex comisoria). Es el acuerdo por el que el vendedor, para
asegurarse el cobro del precio, se reserva la facultad de tener el contrato por no
celebrado si el precio no se paga en tiempo establecido la resolución es una facultad de vendedor a la que puede renunciar obligando el comprador al pago del precio.
-     Adjudicación  a  término  (in  diem  addictio). Se  utiliza especialmente  en  las
subastas donde el precio se fijaba por la puja entre los postores. Por este pacto se concede al vendedor la facultad de rescindir la venta, si en un determinado plazo recibía una oferta más ventajosa. La adjudicación al mejor postor en provisión hasta que se llegaba al final de la subasta.
-     “Pacto  de  la  cosa  a  prueba”  (pactum  displicentiae o  de  retrovendendo)  el comprador se reserva la facultad de comprobar durante un cierto tiempo si la cosa o mercancía el interesa, y en casi contrario, de devolverla al vendedor. Si falta la mención de un plazo el edicto de los ediles curules concede al vendedor una actio in factum para realizar la venta antes de 60 días, o en plazos mayores en casos especiales. La acción de compra (actio empti) se utiliza para exigir la devolución del precio, a cambio de la cosa que no se ha aceptado. El riesgo de la cosa corre a cargo del comprador.
-     Pacto de  retro compra  (pactum  de  retroemendo). El vendedor  se reserva la facultad de  recuperar o  volver a comprar  la cosa  por  el mismo  precio que recibió.

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VICIOS OCULTOS

El vendedor responde por los vicios ocultos o defectos de la cosa vendida. En la
primitiva venta mediante mancipatio la declaración del mancipante sobre la cualidad de
las  cosas,  extensión  del  fundo  o  ausencia  de  defectos,  puede  dar  lugar,  cuando defraudaba al adquiriente, a las dos acciones: auctoritatis y de modo agri.
Desde el derecho antiguo se añadía a la venta una stipulatio que garantizaba que la caos reunía determinadas cualidades o carecía de vicios o defectos concretos. El vendedor  respondía  en  caso  de  que  existiesen  los  vicios  que  había  ocultado  al comprador ellos, hubiese o no realizado la estipulación.
Una especial regulación aparece en el edicto de los ediles curules que tenían jurisdicción para dirimir las controversias del comercio en el mercado público. En la venta de esclavos el vendedor debía declarar expresamente las enfermedades o defectos físicos y  también  los  defectos  morales graves o  si habían  cometido  actos  que  se extendió a la venta de animales mancipables. El edicto exigía al vendedor que efectuase una stipulatio duplae conforme al formulario que contenía.-
Para que proceda exigir la responsabilidad por vicios ocultos era necesario:
-     Que se trate de un defecto grave que disminuya el valor o la utilidad del esclavo o animal vendido.
-     Que sea oculto, ya que si es aparente y todos  pueden  observarlo, no existe
responsabilidad.
-     Que sea anterior a la venta y que lo ignore el comprador.
Cuando el vendedor no hubiese declarado expresamente los defectos o la cosa presentase vicios ocultos con posterioridad a la venta, el edicto concedía contra él dos acciones que podía elegir el comprador.
-     Actio redhibitoria: para la resolución del contrato mediante la restitución de la cosa y el precio. Esta acción se daba en los siguientes caso y plazos:
Si  el  vendedor  en  el  plazo  de  dos  meses  se  negaba  a  realizar la estipulación.
En el plazo de seis meses, si aparecieses un defecto oculto o un vicio que se había excluido o no resultaba tener las cualidades declaradas.
-     Actio aestimatoria o quanti minoris: para reclamar la rebaja o reducción del precio correspondiente al menor valor de la cosa vendida. Plazo: una año para obtener el precio inferior, o en seis meses si el vendedor se negaba a prestar la caución estipulatoria.
La jurisprudencia del siglo I d.C. admitió que estas reclamaciones sobre vicios ocultos podrían hacerse mediante la acción de la compra que tenían la ventaja de no tener unos plazos limitados para su ejecución. Dos casos:
-     Si  el  vendedor  conocía  la  existencia  del  defecto,  debía  responder  de  la indemnización por el daño causado.
-     Si lo ignoraba, procedía la resolución del contrato o la reducción del precio. El comprador disponía también de la acción derivaba de la estipulación por la que se podía exigir el resarcimiento del daño sufrido.
En derecho justinianeo las acciones edilicias se extendieron a todas las cosas incluidas los muebles.

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EVICCIÓN (EVICTIO)

Existe cuando el comprador, que no ha completado el tiempo de la usucapión de
la cosa vendida por quien no era dueño, resulta vencido en juicio por el verdadero propietario. Por el ejercicio de la acción reivindicatoria del dueño, el comprador debe restituir la cosa o pagar su estimación.
La    obligación    del    vendedor               de               indemnizar    al    comprador                no                nacía
originariamente del contrato  consensual, en derecho  antiguo la garantía nacía de la mancipatio. Cuando la mancipación se convierte en un acto abstracto se recurre a las estipulaciones de garantía por lo que puede ejercitarse contra el vendedor la actio ex stipulatu. Estas estipulaciones eran de dos clases:
-     Estipulación sobre  la pacífica posesión  (“poder  tener como  propietario”): el vendedor se obliga a indemnizar la pérdida sufrida por la reclamación que hagan el mismo  vendedor  o sus  herederos o cualquier otra persona  al comprador. Procede también cuando el comprador es vencido por el titular de un derecho real que limita el suyo y que el vendedor no ha declarado. En estos casos, se dejaba  al  arbitrio  del  juez  el  determinar  el  valor  de  lo  perdido,  y  por consiguiente, el importe de la condena.
-     Estipulación del doble del precio: era la utilizada con más frecuencia     en la
compraventa de inmuebles o de cosas de elevado valor.
La jurisprudencia, partir de Trajano, admitió que el comprador pudiese accionar con la actio empti para conseguir la stipulatio habere licere y más tarde para conseguir también stipulatio duplae para cosas de valor. La última jurisprudencia clásica admitió
por  el uso  generalizado de  la cláusula estipulatoria, que  la garantía o  evicción era elemento natural del contrato, y que podía exigirse por la acción de compra, aunque no hubiese estipulación.
La responsabilidad por evicción puede excluirse por un pacto determinado o por la especial naturaleza del contrato.
Para que proceda la responsabilidad del vendedor por evicción, se requiere que
el comprador denuncie a éste la reclamación o el litigio, a fin de que lo asista y defienda en el proceso.

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COMPRAVENTA: ORIGEN, CARACTERES Y ELEMENTOS

Es un contrato consensual por el que un de los contratantes, vendedor, se obliga
a transmitir la pacífica posesión de un a cosa, si otro, comprador, en tanto que éste se
obliga a pagarle una suma de dinero.
La compraventa pasa del trueque a la mancipatio e las cosas mancipables y al intercambio manual de cosa por precio en las res nec mancipi.
La compraventa clásica, como negocio consensual de derecho de gentes, tiene
caracteres propios que lo diferencia de los actos de la transmisión de la propiedad:
-     La bilateralidad y reciprocidad de la relación: se trata de los actos recíprocos protegidos por dos acciones diversas: compra (emptio) – venta (venditio): actio empti – actio venditi.
-     La obligatoriedad: el contrato crea sólo obligaciones de las partes y no transmite ni la cosa ni el precio. Probablemente esta obligatoriedad deriva de su origen en la conexión de dos estipulaciones independientes.
Los elementos constitutivos de la compraventa son el consentimiento, la cosa y
el precio.
 El consentimiento: según Paulo “la compra es de derecho de gentes y por ello se realiza mediante el consentimiento puede contratarse entre ausentes, por mensajero o por carta”. Para Gayo “hay contrato de compraventa desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo es el precio, aunque éste no haya sido pagado ni hayan mediado arras”.
Pueden  utilizar por  tanto,  cualquier  forma  de  consentimiento.  Los  juristas atienden especialmente a la prevalencia de la intención o voluntad de las partes, y tratan del error en el examen de numerosos casos. En los supuestos de error en el objeto (error in corpore) cuando del vendedor tiene intención de vender una cosa y el comprador de comprar otra distinta, o de pagar un  precio diferente, no existe consentimiento, y no podía haber contrato. Cuando se trata de un error en la cualidad de las cosas (error in substantia), éste no impide el consentimiento y el contrato se considera válido, aunque el vendedor debía indemnizar al comprador por los vicios y defectos que éste ignore. Juliano considera que el contrato es nulo si ambas partes incurrían en error sobre la cualidad esencial de la cosa. Esta decisión de Juliano se generaba en el postclásico.
La cosa:  el objeto  es  la mercancía  (merx)  que  consiste  en  cosas  fungibles, aunque de género limitado o determinado. Se admite la compraventa de cosas futuras y se distingue:
-     La compra de cosa futura (emptio rei superatae): cuando las partes subordinan el contrato a la existencia de las cosas si éstas no llegan a existir no se deben al precio (por ejemplo: cosecha no producida).
-     La compra de esperanza (emptio spei) la misma esperanza de que la cosa exista es objeto  de contrato y el riesgo de que se produzca o no es un cargo del comprador, y éste se obliga en cualquier caso a pagar el precio.
El objeto  del contrato  se extiende también a las cosas mancipables, cuando desaparece la mancipatio, y a los derechos o cosas incorporales. Es válida la venta de cosa ajena. No lo es la venta de cosas pertenecientes al comprador o que se hubiese perdido antes, o al celebrarse el contrato.
Precio. A principios del Principado los sabinianos sostenían que cualquier cosa sería el precio, mientras que los proculeyanos afirmaban que no existía venta sin dinero; doctrina ésta que recogerá Justiniano.
En derecho clásico el precio debe ser cierto, y su determinación no puede dejarse
al arbitrio de un  tercero. Justiniano admite la validez de la venta como condicional cuando  se encarga a                                       un  tercero que  fije el precio. Si el vendedor  acuerda con  el comprador que no va a exigirle el precio se trata de donación.
Los juristas clásicos no exigen que el precio sea justo, o que esté en relación con
el valor de la cosa. Pero si se hará en época de Justiniano, en la que si alguien vende un inmueble  por  una  cantidad  inferior a  la  mitad  de  su  justo  valor, la  venta  puede rescindirse con  intervención del juez  a  no  ser  que  el comprador  prefiera pagar el suplemento del precio.

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