EL CONTRATO DE PROMESA


Promesa de contrato. La promesa de contrato, es el contrato preliminar que obliga a las partes a celebrar cierto contrato definitivo.
“La promesa, a la vez que sienta las bases o directrices del contrato futuro, obliga a cooperar en el contrato definitivo desarrollando esas bases, y éste  produce sus efectos típicos”.
Como sabemos, un sector de opinión entiende que el boleto de compraventa inmobiliaria enrolaría en esta categoría.
Se discute si la promesa de contrato puede ser unilateral o si, en tal situación, sólo da lugar a un contrato de opción.
Promesa es el supuesto en cuya virtud las partes se obligan a la celebración de un contrato futuro. Respecto a ella existen distintas corrientes:
a) corriente negativa: niega la posibilidad conceptual del contrato de promesa (entienden que no es posible o admisible que las partes se obliguen a prestar un consentimiento futuro dado que la voluntad contractual no admite coerción ni suplencia).
b) vinculada a la anterior doctrina está la corriente que le niega toda utilidad práctica.
c) corrientes positivas:
1) Obligación de hacer un contrato futuro: las partes se obligan a prestar en un tiempo futuro un nuevo acuerdo de voluntades que en caso de incumplimiento, hará pasible su reclamo judicial.
2) Obligación de hacer que se resuelve en daños y perjuicios: (variante de la anterior ) entiende que como la obligación de hacer es infungible por no poder ser prestada por terceros ni compulsivamente, siendo que la promesa genera una obligación de hacer, ésta no puede ser cumplida compulsivamente .
3) Obligación de hacer un contrato de segundo grado o de cumplimiento: el segundo contrato es una mera ejecución de lo ya convenido.
4) Obligación de hacer que es cooperación o colaboración en el contrato definitivo: hay un contrato preliminar que crea obligaciones y uno principal que las extingue. Ambos contratos crean obligaciones, la promesa obliga a cooperar en el contrato definitivo y éste produce sus efectos típicos.
Los que adhieren a este postura dejan a salvo que la concepción debe limitarse al campo de actuación de las promesas bilaterales, estos contratos preliminares sólo pueden existir como previos a contratos consensuales no a los contratos reales respecto a los cuales su existencia no es jurídicamente posible; ni frente a los formales absolutos.