LA USUCAPIÓN


Concepto y elementos de la usucapión.
Concepto y clases
La usucapión se denomina también prescripción adquisitiva.
La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad, en cuya virtud el poseedor se convierte en propietario definitivo si ha poseído de acuerdo con las condiciones establecidas por la ley y durante el plazo marcado en ella.
Clases:
  • Ordinaria: se acortan los plazos para usucapir, siempre que existan mayores requisitos.
  • Extraordinaria: se exigen menores requisitos pero el plazo es más largo.
Distinción entre la usucapión y la prescripción
  • La usucapión tiene por objeto el dominio y los derechos reales (Art. 1930.1 CC). Según el art. 609 CC, al regular los modos de adquirir la propiedad se refiere a la prescripción del dominio y demás derechos reales. La prescripciónopera en toda clase de acciones y derechos.
  • El fundamento de la prescripción es únicamente la actitud pasiva del titular del derecho, que no ejercita la acción que corresponde para mantenerlo. Por ello la prescripción se convierte en una excepción frente al titular del derecho que lo reclama. En la usucapión se exige una conducta positiva del poseedor-usucapiente.
  • Efectos: la usucapión puede tener efectos dobles; por una parte provoca la adquisición del dominio/derecho real que se usucape, consolidando la situación posesoria del usucapiente, pero en correspondencia a esta adquisición provoca la extinción del derecho real del antiguo titular, que deja de serlo en el momento en que se consuma la usucapión. La prescripción tiene efectos extintivos, ya que se constituye un impedimento para su ejercicio.
La usucapión como modo de adquirir la propiedad
El art. 609.3 incluye la prescripción entre los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales. Se han planteado diversas cuestiones de interpretación:
1º. La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad porque el usucapiente no recibe su derecho a través de nadie, sino que la medida de su adquisición la va a proporcionar la posesión prolongada durante el tiempo que marca la ley. Será la ley, por tanto, la que proporciona al usucapiente un modo de consolidar su adquisición.
2º. La usucapión es un efecto de la posesión porque ésta va a dar la medida de lo querido. La posesión en concepto de dueño proporciona el título de dueño.
Teorías en torno al fundamento de la usucapión
La usucapión proporciona al usucapiente que ha cumplido las condiciones exigidas por la ley un título definitivo. Es la Ley la que opera esta transformación y por ello puede afirmarse que el título es originario.
Teorías sobre el fundamento de la transformación de una posesión en un título definitivo:
  • El fundamento de la definitiva adquisición por el usucapiente es la negligencia o abandono del titular contra quien se usucape; Tiene por tanto un fundamento subjetivo. El que teniendo noticia de la posesión continuada de otro, deja que éste consume a su favor el tiempo que le permitirá convertirse en propietario definitivo, debe sufrir las consecuencias de su falta de actividad.
  • Actualmente se utiliza una fundamentación objetiva: la usucapión tiene su fundamento en la protección del interés público, persiguiéndose la tutela de intereses sociales, como son la seguridad de las relaciones jurídicas, la protección a la apariencia creada con la situación posesoria por el usucapiente, el aseguramiento de la estabilidad económica o que la propiedad de las cosas no quedara en incertidumbre demasiado tiempo.
  • Presupuestos objetivos de la usucapión
  • Usucapiente
  • Es el sujeto activo en el proceso que lleva a la adquisición por usucapión. El art. 1931 CC establece que pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción “las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos”. Esta disposición lleva a las siguientes conclusiones:
    • No existe una capacidad específica para adquirir por medio de la usucapión.
    • Existirá capacidad cuando la adquisición que da lugar a la posesión esté concertada con un acto o contrato que proporciona el título adquisitivo.
    • Es posible adquirir la titularidad definitiva de los bienes objeto de la usucapión a través de representante legal.
  • Usucapido
  • Es aquel titular contra quien se está poseyendo. El art. 1932 CC dice que es posible consumar una usucapión contra cualquier persona, incluso contra los incapaces o los menores de edad que no pueden actuar por sí mismos.
    El art. 1934 CC admite la posibilidad de la usucapión contra y a favor de la herencia antes de ser aceptada. Entre el fallecimiento del causante uy la aceptación por el heredero puede transcurrir un lapso de tiempo durante el cual la herencia se encuentra en la situación que se denomina de yacencia hereditaria. Debe llegarse a las conclusiones siguientes:
    • Si la usucapión se consuma a favor de la herencia yacente es porque se considera que el heredero definitivo ha sido poseedor desde el momento en que dejó de serlo el causante.
    • Si un tercero ha estado poseyendo a título de dueño contra el anterior titular y sigue en la misma situación aun después de la muerte de éste, consuma la usucapión contra la herencia, y cuando el heredero adquiera por la aceptación, la usucapión producida habrá determinado la pérdida de la titularidad que ostentaba el causante. Existen remedios contra esta situación.
  • Usucapión y comunidad de bienes
  • El art. 1933 CC se limita a decir que la usucapión que se gane por uno de los comuneros aprovecha a los demás.
    El objeto de la usucapión
  • Cosas susceptibles de posesión
  • El art. 1936 CC establece que pueden ser susceptibles de ser adquiridas por usucapión todas aquellas cosas que están en el comercio de los hombres. Se excluyen los bienes de dominio público. Pero los bienes propios del estado que no estén incluidos dentro de la categoría de bienes de dominio público pueden ser adquiridos por usucapión. Los bienes muebles también entran dentro de la categoría de las cosas que pueden ser poseídas.
  • Los derechos susceptibles de posesión
  • El art. 609 CC tarta la usucapión como un modo de adquirir la propiedad y los derechos reales, por lo que puede confundirse el objeto con el resultado; lo que se adquiere en realidad es la titularidad sobre una cosa i derechos poseíbles, no la cosa. El derecho de crédito no puede ser adquirido por usucapión.
    En cuanto a los derechos de uso y disfrute de cosa ajena, el usufructo, así como el uso y la habitación son susceptibles de ser adquiridos por usucapión.
    Respecto de los censos, se discute por al doctrina si pueden ser adquiridos por usucapión. Por la negativa se alude a que se tarta de un derecho de crédito a cobrar unas pensiones y que los derechos de crédito quedan excluidos del ámbito de la usucapión. Se admite la usucapibilidad de la enfiteusis y del derecho de superficie.
    En lo que respecta a los derechos reales de garantía, no son susceptibles de ser constituidos a través de la usucapión.
    Y respecto de la hipoteca, la exigencia de la inscripción en el Registro de la propiedad impide su adquisición por usucapión
    27. Los requisitos generales de la usucapión
    El concepto de dueño
    El CC regula dos clases de usucapión:
    • La ordinaria: requiere la concurrencia de justo titulo y de buena fe, los plazos son más cortos.
    • La extraordinaria: no exige ni justo título, ni buena fe, pero se alargan los plazos para usucapir.
    Existen unos requisitos que deben cumplirse en cualquier clase de usucapión: el concepto de dueño; la posesión, que debe reunir unas características determinadas; y el plazo.
    El art. 1941 CC exige que la posesión que lleva la adquisición definitiva del derecho sea en concepto de dueño. Se requiere que la posesión “no sea la simple tenencia material o la posesión natural, sino que ha de ser la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de haber la cosa como suya en concepto de dueño”.
    No hay posesión en concepto de dueño cuando el verdadero titular de la cosa o derecho tolera o concede esta situación.
    La posesión apta para usucapir
    La posesión a título de dueño es la base para adquirir por usucapión el derecho de que se trate: la apariencia se transforma en realidad. El art. 1941 CC establece los requisitos que deben concurrir en una posesión en concepto de dueño que dé lugar a la adquisición definitiva:
  • Posesión pacífica: La violencia en la adquisición o continuación de la posesión no impedía a quien al adquirió de esta manera tener la consideración de poseedor. Ello no implica que esta posesión no pacífica sea apta para adquirir el derecho que se ostenta, a través de la usucapión. El art. 1956 CC impide que ello ocurra con las cosas hurtadas o robadas, mientras no haya prescrito el delito o la falta, su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil.
  • Posesión Pública: el poseedor ha de realizar actos que exterioricen su concepto de dueño. La publicidad que se exige en el art. 1941 CC es potencial, en el sentido de que pueda ser conocida y reconocida por todos en el grupo social en que se desenvuelvan las relaciones económicas del poseedor. Lo que se trata de conseguir es el usucapido ignore la situación y que ésta se desenvuelva de tal manera que le impida su conocimiento
  • Diferencia entre:
    • Posesión No-Pública: no habrá posesión válida para usucapir pero el poseedor sigue siendo poseedor.
    • Posesión Clandestina: a efectos civiles no es poseedor.
    El tiempo para usucapir
    El plazo de tiempo debe ser legal y continuado.
  • Legalidad del plazo: Las leyes distinguen según se esté usucapiendo la titularidad sobre bienes muebles o inmuebles y según se trate de usucapión ordinaria o extraordinaria.
  • 1ª Bienes Muebles: Art. 1955 CC:
  • Ordinaria: 3 años.
  • Extraordinaria: 6 años.
  • 2ª Bienes Inmuebles: Arts. 1957 a 1959 CC
  • Ordinaria: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (en el extranjero)
  • Extraordinaria: 30 años, sin más distinciones.
  • 3ª Servidumbres: 20 años
    Para el cómputo del plazo debe considerarse entero el día en que comienzan a contar el tiempo y en su totalidad el día en que acaba, es decir, desde las 0 horas del día en que empieza hasta las 24 horas del día en que acaba.
  • Continuidad del plazo: el art. 1941 CC exige que la posesión sea “ no interrumpida”. Se refiere a la continuidad de la posesión, de manera que el lapso de tiempo durante el cual la posesión dura ha de cumplirse sin interrupciones de ningún tipo. El plazo no es personal, y por ello se admite la sucesión de posesiones, es decir, que es posible sumar las del actual poseedor y las de su causante o causantes, a fin de completar el plazo legalmente establecido.
  • La interrupción de la posesión ad usucapionem
    La posesión puede ser interrumpida, lo que hace que se convierta en discontinua, y que el plazo sea inútil a los efectos de la usucapión y deba empezarse a contar de nuevo el plazo.
    El art. 1943 CC distingue dos tipos de interrupción, con los mismos efectos:
  • Interrupción Natural: el art. 1944 CC incluye entre las causas de interrupción natural aquellas que hagan cesar la posesión por más de un año: la pérdida de la idoneidad del objeto, la posesión de otro, que puede ser del propietario o de un tercero; el abandono de la cosa, siempre que sea voluntario, y la cesación en ella por más de un año. Hasta que no pasa el año no se considera interrumpida.
  • Interrupción Civil: se pueden ejercer tan sólo son el auxilio de la autoridad competente, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 441 CC. Se deduce lo siguiente:
  • Que debe actuar el titular del derecho contra quien se usucape, o su representante legal o voluntario.
  • Que la reclamación extrajudicial no es un medio idóneo para la interrupción de la prescripción adquisitiva, aunque podría eliminar la buena fe del poseedor. Formas:
  • Citación judicial: la prescripción se interrumpe por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de juez incompetente. Lo que realmente interrumpirá la usucapión será la sentencia, pero la citación impide que se siga usucapiendo. Pierde eficacia la citación judicial por solemnidades legales, si el actor desistiere de la demanda, y si el poseedor fuere absuelto.
  • Acto de conciliación: Admite que se produzca la interrupción siempre que dentro de los dos meses de haberse celebrado, se interponga la correspondiente demanda.
  • Reconocimiento: cualquier reconocimiento expreso o tácito por el poseedor del derecho de usucapido interrumpe la prescripción.
  • La renuncia a la prescripción
    En el momento en que se ha consumado la usucapión a favor del poseedor, éste adquiere un derecho que se integra en su patrimonio y que, por lo tanto, sigue las vicisitudes y características de cualquier derecho. Por ello puede ser objeto de renuncia. Tres probabilidades:
  • La prescripción ya ganada es renunciable. Esta renuncia supone el abandono del derecho adquirido a favor de su anterior titular, de tal manera que es como si no se hubiera producido nunca la usucapión.
  • Puede renunciarse al tiempo de posesión disfrutada, antes de haberse consumado la usucapión a favor del usucapiemte. Se eliminan los efectos del periodo de tiempo durante el cual se poseyó.
  • La renuncia a usucapir en el futuro es ilícita.
  • Los requisitos de la usucapión ordinaria
  • Buena fe: art. 1950 CC: la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio.
  • Justo título: el Art. 1952 CC, define el título como el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate, lo que implica la exigencia de un título válido, pero no eficaz.
  • 28. La usucapión y el Registro de la Propiedad.
    El sistema de la vigente Ley Hipotecaria
    Dado que la usucapión tiene como base la continuación en el hecho de la posesión, se plantea un problema cuando se la relaciona con el Registro de la Propiedad, en el que sólo puede figurar el título derivado de la consumación de la usucapión y no puede reflejar en ningún momento el proceso posesorio.
    La usucapión secundum tabulas
  • Concepto: La usucapión secundum tabulas es la usucapión del titular registral que no ha adquirido el derecho en manera definitiva, ni a través de la transmisión, ni a través del art. 34 LH. No es una usucapión simplemente formal o magistral.
  • Medios Hipotecarios facilitadores de la usucapión: según el art. 35 LH se trata de los siguientes:
    • Justo título: la inscripción será justo título.
    • Presunción de los caracteres de la posesión ad usucapionem: se presume la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe. Estas presunciones admiten prueba en contrario.
  • Requisitos:
  • Que confluyan en una misma persona las situaciones del titular registral y de poseedor efectivo ad usucapionem.
  • Que la inscripción sea del dominio o del derecho real susceptible de posesión.
  • Que el titular inscrito haya adquirido de un no-dueño y no esté protegido por el mecanismo de la fe pública registral, ya que en este caso no necesita la usucapión para adquirir. Puede operar, por tanto, en los casos en que el art. 34 LH elimina la protección o bien en la inmatriculación.
  • Efectos:
  • El art. 35 LH facilita la usucapión ordinaria, aunque le hecho de tener el título inscrito no cambia la usucapión extraordinaria en ordinaria, ya que el art. 35 LH sólo operará como presunción iuris tantum.
  • El cómputo del tiempo de la usucapión debe efectuarse a partir del momento en que consta registralmente el título del usucapiente.
  • La usucapión contra tabulas
  • Concepto: la posibilidad de que la usucapión perjudicara al titular registral fue una de las innovaciones de la Ley hipotecaria de 1994. Se trata de la transformación de una situación de hecho en un verdadero derecho, y como los hechos no tiene cabida en el Registro de la Propiedad, resulta imposible que el proceso que conduce a la adquisición de derecho real por usucapión tenga reflejo registral.
  • La Ley Hipotecaria admite que se produzca la usucapión en contra del titular inscrito, que es el usucapido en el proceso posesorio. Esta forma de usucapión se denomina contra tabulas, porque se produce al margen del Registro y en contra de la literalidad de la inscripción.
  • Usucapión que tiene lugar frente al titular inscrito: el art. 36.6 LH se refiere a quien es dueño del inmueble en el momento de iniciarse a la legislación civil reguladora de la usucapión. Por ello cabe la usucapión ordinaria en contra del Registro, ya que la inscripción del usucapido no afecta la buena fe del usucapiente contra tabulas.
  • Usucapión que se produce contra el tercer adquiriente del titular inscrito, que reúna las condiciones del art. 34 LH:Las siguientes situaciones:
  • Usucapión Consumada: el usucapiente ya ha adquirido el bien o derecho poseído, de manera que el tercero adquiere de quien en el Registro aparece con facultades para enajenar, y reúne las demás condiciones del art. 34 LH, pero adquiere de quien en la realidad extrarregistral ya no es titular del bien o derecho. El registro es inexacto.
  • Usucapión a la que falta un año para consumarse: el tercero adquiere de quien aún es verdadero dueño, ya que el usucapiente aún no ha consumado la usucapión, por faltarle un año. Usucapión casi consumada.
  • Usucapión en curso, o sea aquélla a la que falte más de un año para consumarse: el tercero adquiere de quien es verdadero dueño y no necesita que se produzca a su favor el juego previsto en el art. 34 LH, ya que el Registro concuerda con la realidad extraregistral.
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